Sumario: Rechazo de una acción de daños en virtud del estado del inmueble restituido al finalizar un contrato de locación, porque la constatación se llevó a cabo por fuera del proceso judicial y en ausencia de la parte demandada.

Sumarios
Si bien la actora se constituyó en el inmueble y constató el estado en el que se encontraba el mismo, esa acta notarial de constatación posee una categoría de indicio, toda vez que dicha medida se realizó sin el debido contralor de la contraria, error en el que incurrieron tanto la actora como su escribana. Al ser una prueba realizada fuera del proceso, pero por sobre todas las cosas sin la debida citación a la contraria al momento de la realización, la misma no puede ser considerada.
Luego de su entrega y hasta la constatación notarial, el inmueble en cuestión ha estado desocupado y fuera del ámbito de responsabilidad y de guarda de los demandados, lo que los inhabilita para responder por daño alguno.
El momento de la restitución del inmueble es el tiempo apropiado para observar el estado y formular las reservas o los reclamos pertinentes, por medio fehacientes: acta notarial, constatación judicial, etcétera. El silencio, puede interpretarse como aceptación o conformidad con el mismo. Es un deber impuesto por la buena fe.
Es improcedente la pretensión de actora de cobrar 2 meses de alquileres posteriores a la entrega del inmueble y obviamente la multa por no desocupación del inmueble. El inmueble estaba desocupado. Al terminarse el contrato de locación que unía a las partes evidentemente no hay ninguna gestión que la inmobiliaria accionante podría cobrar.

Partes: BASE S.R.L. c/ Paduán, Alexis Eliseo y otros s/ Ordinario. Cámara de Apelaciones de Circuito de Santa Fe

Fallo: En la ciudad de Santa Fe, a los veintinueve días del mes de abril del año dos mil veintiuno, se reúnen en acuerdo ordinario los integrantes de la CÁMARA DE APELACIÓN DE CIRCUITO, Doctores GUSTAVO ALEJANDRO RÍOS, JAVIER MIGUEL MIRANDE y MARIO CÉSAR BARUCCA, a fin de resolver los recursos de nulidad y apelación interpuestos contra la sentencia dictada por el Señor Juez de Primera Instancia de Circuito de la Segunda Nominación de la ciudad de Santa Fe, en los caratulados "BASE SRL C/ PADUAN, ALEXIS ELISEO Y OTROS S/ ORDINARIO" (CUIJ 21-15145585-6). A los fines indicados este Tribunal se plantea las siguientes cuestiones:
1ra.- ¿Es nula la sentencia venida en revisión?
2da.- En caso negativo, ¿es justa?
3ra.- ¿Qué pronunciamiento corresponde emitir?
Determinado el orden de votación en virtud del cual los Señores Jueces de Cámara realizaron el estudio de la causa, a la primera cuestión el doctor BARUCCA dijo:
A fojas 285/286vto. obra la sentencia dictada en fecha 07 de mayo de 2020 por el Señor Juez de Primera Instancia de Circuito de la Segunda Nominación, en virtud de la cual el nombrado rechazó la demanda oportunamente incoada por la actora con costas a su cargo.
Contra dicho pronunciamiento, la accionante interpuso a foja 287 recurso de apelación y nulidad los que fueron concedidos en relación y con efecto suspensivo a foja 291.
Ya radicados en esta instancia (f. 296) y corrido traslado para expresar agravios (f. 301), a fojas 303/305 la recurrente levantó la carga impuesta.
En lo que refiere al recurso de nulidad, no obstante su planteo, el mismo no fue sostenido en la alzada, no observándose vicio alguno que amerite tamaña sanción de oficio en esta instancia. Voto pues por la negativa y declarar desierto el recurso interpuesto.
Los doctores RIOS y MIRANDE por idénticos fundamentos que expusieron con términos similares votan asimismo por la negativa a la primera cuestión planteada.
A la segunda cuestión el doctor BARUCCA dijo:
El recurso de apelación planteado impugna la sentencia del Señor Juez de Primera Instancia obrante a fojas 285/286 mediante la cual se rechazó la demanda imponiendo las costas a la actora.
Sostuvo para ello, en su expresión de agravios de fojas 303/305, que la decisión del Juez de baja instancia lo agravia porque no se ha reconocido la procedencia del reclamo por las mesadas de septiembre y octubre de 2008 (no obstante que en el decisorio dice noviembre del mismo año), y porque rechazó los rubros "multa del 30%" y "comisión del 10%". Asimismo, se agravió porque el sentenciante consideró que al emitirse el recibo de foja 46 se debió dejar constancia de que se realizaría con posterioridad la constatación que preveía el contrato de alquiler, razón por la cual concluye que la recepción fue realizada sin reservas.
Al respecto, la quejosa afirmó que el A quo no tuvo en cuenta que el recibo señalado fue únicamente de comprobantes originados en pagos realizados durante todo el iter contractual pero no las llaves del inmueble, como que también, dicha documental acredita que hasta ese momento no se debía nada no pudiendo documentarse la deuda que se originó a posteriori.
Como segundo agravio, se quejó el apelante del análisis realizado por el Juez de baja instancia referente a la entrega de la llave del inmueble, del efecto que le atribuyó a la documental que aquel consideró para enervar las consecuencias de la confesional ficta ya que dicha documental debe ser de contenido opuesto, extremos éstos que hacen que la demandada se encuentra confesa reconociendo los hechos expresados en su pliego lo que tornaría procedente el acogimiento de la demanda, hizo las reservas pertinentes y peticionó se haga lugar a la impugnación planteada revocando el fallo de primera instancia con costas a cargo de la accionada en ambas instancias.
Corrido el traslado pertinente (f. 306), a fojas 308/311 la apelada levantó la carga correspondiente solicitando la desestimación del planteo efectuado, negando los agravios que plantea la recurrente, manifestando que el juez inferior ha hecho un correcto análisis de la prueba ofrecida y producida, fundando en doctrina, jurisprudencia y normativa de manera coincidente a lo que sostuvo el A quo.
Dictado el llamamiento de autos (f. 312), y consentido que se encuentra, el recurso se encuentra en estado de ser resuelto.
Yendo ya al análisis de los agravios vertidos, adelanto mi opinión que el recurso planteado no puede proceder.
En efecto, la actora pretende el pago de 2 meses de alquiler, la multa del 30% por la no desocupación del inmueble, la comisión del 10% de la inmobiliaria y los gastos de pintura y de constatación del inmueble en cuestión.
Así vistas las cosas, lo cierto y concreto es que el inmueble fue entregado en fecha 02/09/2008 como la misma apelante lo expresa en su demanda (f. 6vto) a lo que debe agregarse la absolución de posiciones de la actora de foja 154, donde dicha parte reconoce que la demandada le devolvió el inmueble objeto de la locación en fecha 02/09/2008 (aún cuando aclare "que no lo devolvió formalmente sólo hizo entrega de la llave para que lo vayamos a ver el estado de inmueble y de las demás cláusulas contractuales"), que la demandada no adeudaba alquiler alguno hasta el momento de la entrega, y que el Señor Paduan no continúo alquilando con posterioridad al 02/09/2008. Si a ello le sumamos que la constatación realizada por la Escribana Vega en fecha 28/10/2008 se puedo realizar porque "seguidamente el señor Saidler abrió la puerta del departamento, e ingresamos al primer ambiente..." es evidente entonces que la actora tenía el departamento en su poder y la locación no continuaba. Estos extremos impiden, como bien lo señaló el juez de primera instancia, hacer lugar a la pretensión de actora de cobrar 2 meses de alquileres posteriores a la entrega del inmueble y obviamente la multa por no desocupación del inmueble. El inmueble estaba desocupado desde el 2/9/2008 (la desconexión del servicio de gas y de electricidad es prueba de ello incluso). Al terminarse el contrato de locación que unía a las partes evidentemente no hay ninguna gestión que la inmobiliaria accionante podría cobrar, razón por la cual esta pretensión también debe rechazarse.
Igual suerte correrá la pretensión del cobro de daños y perjuicios. "El momento de la restitución es el tiempo apropiado para "observar el estado" y formular las reservas o los reclamos pertinentes, por medio fehacientes: acta notarial, constatación judicial, etcétera. El silencio - la falta de manifestación sobre el estado del inmueble- puede interpretarse como aceptación o conformidad con el mismo. Es un deber impuesto por la buena fe (art. 1198, Cod. Civ.), por la necesidad de actuar con coherencia y sin contradecirse; de allí que entendemos que, al menos como regla, la recepción sin queja alguna respecto del estado, obsta a los reclamos posteriores, a la acción por daños." (Mosset Iturraspe, Jorge; Novellino Norberto La locación y sus procesos judiciales; Rubinzal Culzoni editores, Santa Fe 1997, pág.301)" (doctrina aún aplicable con el actual Código Civil y Comercial).La actora es una empresa dedicada al negocio inmobiliario, y si no ha levantado ningún acta que demuestre el estado en que recibió el inmueble, debo coincidir con lo señalado por la doctrina anteriormente citada, que el inmueble ha sido recibido de conformidad, y aún cuando el actor a través de su representante haya reconocido el recibo que obra en copia a foja 46 (f. 154) la misma parte confesó que la llave fue devuelta (Que no lo devolvió formalmente sólo hizo entrega de la llave para que lo vayamos a ver el estado del inmueble).
Así vistas las cosas, en fecha 28 de octubre de 2008, la Ena. Vega se constituyó en el inmueble y constató el estado en el que se encontraba el mismo, pero esa acta notarial de constatación posee una categoría de indicio toda vez que dicha medida se realizó sin el debido contralor de la contraria, error en el que incurrieron tanto la actora como su escribana. Al ser una prueba realizada fuera del proceso, pero por sobre todas las cosas sin la debida citación a la contraria al momento de la realización, la misma no puede ser considerada. No se ha cumplido con el principio de contradicción necesario en toda medida de prueba y por ello dicho medio no puede ser atendido en la causa, y por más que se diga que la devolución no fue formal, tampoco se produjo prueba alguna que demuestre esos extremos o la presunta imposibilidad para ubicar a los demandados para ir a constatar el estado del inmueble. "La "buena fe" es una exigencia que domina todo el ordenamiento jurídico, no sólo en lo referente a la constitución de la relación, sino también en la ejecución e interpretación de cualquier aspecto de la convención (art. 1198, Cód. Civil), exigiéndose una conducta clara, diligente y sincera de las partes, tanto en el proceso formativo de los contratos cómo durante toda su vigencia y hasta su posterior extinción para que funcione adecuadamente el mismo. (CCom, sala A, 17/11/2004, DJ 30/03/2005, 828) WebRubinzal jucciv 1.1.1.6.r4)".
Llego a esta conclusión porque la actora no ha acreditado ningún extremo que permita obtener otra conclusión. Tengo por probado que la actora ha recibido el inmueble el día 2 de setiembre de 2008, y no obra en autos ninguna constancia cierta de que la constatación se haya realizado en ese momento, o -como correctamente señaló el A quo- se haya hecho una reserva al recibir la llave. En ese orden concluyo que esa constatación -reitero que al ser unilateral no puede revestir el carácter de verdad revelada- fue hecha en forma extemporánea. Lo concreto es que luego de su entrega y hasta la constatación notarial, -todos actos realizados en forma unilateral-, el inmueble en cuestión ha estado desocupado y fuera del ámbito de responsabilidad y de guarda de los demandados, lo que los inhabilita para responder por daño alguno.
No existiendo ningún nexo de causalidad que permita achacar responsabilidad por presuntos daños producidos y la obligación de resarcirlos, concluyo que debo rechazar la pretensión intentada.
"En ausencia de prueba por el actor, debe absolverse al demandado, así como que debe admitirse la demanda, si éste no prueba la excepción (C.Apel. Circ. Rosario, Sala 2 01.10.93 Filisteo R. c/ Vitale C. s/Daños y Perjuicios JS T°5 pág.75)".
La actora solo invoca en su defensa y para suplir la negligencia en la que ha incurrido en la interpretación y ejecución del contrato la confesión ficta de la demandada que consta a foja 127, impetrando la aplicación a rajatablas del artículo 168 del CPCCSF como si fuera un bálsamo curativo, pero "la confesión fica es desvirtuable por los demás elementos de prueba (ALVARADO VELLOSO, Adolfo "Estudio del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Santa Fe", actualizado por Nelson Angelomé, Fundación para el Desarrollo de las ciencias jurídicas, Rosario, 2014, Fallo N° 5549)", razón por la cual no es dable entrar en discusión acerca de si el recibo de foja 46 es una documental fehaciente que puede o no hacer caer el apercibimiento previsto en la norma, "dentro de nuestro régimen procesal, la confesión ficta está tarifada con el mismo valor que la expresa y para su eficacia basta con que no existan otros elementos de convicción en contra, pero apreciándola en función de todos los elementos de juicio que obren en el proceso y de las circunstancias de la causa (ALVARADO VELLOSO, Ob. Cit. Fallos Nros. 5587/88/89)".
Por lo tanto el fallo traído a revisión deberá ser confirmado y en materia de costas, siguiendo el criterio objetivo del vencimiento (art 251 CPCCSF) las mismas deberán serle impuestas a la actora apelante perdidosa. Así voto.
Los doctores RIOS y MIRANDE dijeron que por los mismos fundamentos votan por igual pronunciamiento.
A la tercera cuestión el doctor BARUCCA dijo:
Atento el resultado que arroja la votación, corresponde declarar desierto el recurso de nulidad y desestimar el de apelación, confirmándose la sentencia venida en revisión, con costas en esta instancia a cargo del apelante por resultar vencido (art. 251 C.P.C.C.).
Los doctores RIOS y MIRANDE con idénticos fundamentos y términos similares adhieren sus votos al emitido por el doctor BARUCCA.
Por los fundamentos del acuerdo precedente, la CÁMARA DE APELACIÓN DE CIRCUITO, RESUELVE: Declarar desierto el recurso de nulidad y desestimar el de apelación interpuesto, confirmando la sentencia venida en revisión, con costas en esta instancia al recurrente derrotado.
Regístrese, notifíquese y bajen.
Con lo que concluyó el acuerdo y firmaron los Señores Jueces de Cámara por ante mí.
FDO: Dres. MARIO CÉSAR BARUCCA- GUSTAVO ALEJANDRO RÍOS- JAVIER MIGUEL MIRANDE ( Jueces de Cámara)
MARÍA GABRIELA GIANFRANCISCO (Secretaria).